一級建築士が仲介する優良中古住宅

安心ホーム計画鰍ナは、中古住宅の不動産仲介業に必ず一級建築士が同行し、建物の調査を行います。単に目視による調査だけではなく、特に気になる構造の部分を床下や小屋裏などに入り調査します。その上気になる必要リフォーム費用や購入者のご希望に合せたリフォームを予めご提示した上で、物件購入の検討をしていただけます。
また、購入後のアフターメンテナンスや相続やトラブルなどの専門家によるご相談もご依頼頂けますのでご安心ください。

年々「希望エリアの物件」や「手頃の価格」といった理由で中古住宅の人気が高まってきています。

(社)不動産流通経営協会では、2010年は新築住宅の着工数が81万3千戸、このうち賃貸住宅および給与住宅を除いた自己居住用の新築の着工が50万7千戸だったのに対し、既存住宅の流通量推計値(速報値)は50万件となり、ほぼ匹敵するような市場規模となっております。また、新築住宅購入者でも6割弱の方が中古住宅を探しています。

 しかし、中古住宅購入者や中古住宅を検討した結果として新築住宅購入した方との不安や不満として大きくは下記の4つがあげられている。

・「構造上の性能保証」

・「過去の修繕・補修等の履歴」

・「リフォーム融資の制度拡充」

・「税制における優遇措置・減税」

そこで安心ホーム計画鰍ナは、一級建築士による「中古住宅購入安心パック」を実施することで、購入後も安心して生活できる新しいスタイルで優良中古住宅を仲介いたします。

安心ホーム計画鰍フ中古住宅購入安心パック 

その1 当社の一級建築士が、耐震診断及び雨漏れや白アリ、傾斜などの物件調査を行います優良中古住宅.bmp

その2 当社の一級建築士が、耐震改修設計及び劣化改善計画を提案します

その3 当社の一級建築士が、築年数や現状に応じた必要最低限のリフォームを提案します

その4 当社の一級建築士が、長期修繕計画書を作成します

その5 当社の一級建築士が、購入時の補助金や減税の説明を行います

その6 当社の一級建築士が、住宅ローンやリフォーム費用、保険、引越し等のトータルな資金計画を行います

その7 当社の一級建築士が、必要に応じてリフォーム打合せを行います

その8 当社の一級建築士が、しっかり工事が出来ているか監理します

その9 当社の一級建築士が、3ヵ月後と毎年1回(5年間)メンテナンスに伺います

その10 税務相談、法律相談、相続相談など専門家による相談も伺います

 

知っておきたい中古住宅のリフォーム制約

中古住宅をリフォームする場合には、木造住宅では、主に構造上の問題で制限が出てきます。マンションでは、管理規約や水回りの配置やインターネットなどのインフラに制限がでてきます。

木造の中古住宅には、在来軸組構法と2×4(枠組壁)工法、プレハブ工法があります。

木造住宅の最も多い在来軸組構法では、基本的に大きい荷重を受けている柱は抜かないように設計します。また柱を抜いた時は、梁の補強をするなど構造的なチェックを行いますが、木なので現場で対応しやすく融通性の高い工法です。

2×4工法は、床、壁が1枚の版として一体となって全体を支える構造ですから耐力壁をとって広くする、開口部を移動するとか、階段をつけて2階の床を新たに抜く、吹抜部に床をつくるというような間取りの変更を伴うリフォームは難しいと思ってください。 耐力壁でなくても版と版が特殊な金物や接着剤で強固に取り付けられているので、建てたメーカーに相談した方がいいでしょう。内外装のやり替えは問題ありません。

その他、大手住宅メーカーが建てたプレハブ工法については、各メーカー独自な工法になります。したがって、構造についてはいじることは出来ませんので建てたメーカーに相談してください。

マンションについては、鉄筋コンクリート造や鉄骨造でも構造体をさわらない限りは間仕切りの変更は自由にできます。 殆どの場合は、専有部分と言われる玄関ドアから中については、自由にリフォームすることが可能です。しかし、共用部分と言われる玄関ポーチやバルコニーについては、窓や玄関ドアについても外側についてはなにも出来ないのが一般的です。マンションの管理規約などに記載されていますので、確認しておきましょう。水回りのリフォームについては、特に注意してください。給排水や換気扇など位置を変える場合には、必ず建築士に現地調査をしてもらい確認する必要があります。また、インターネット環境については、自分の理想の環境に対応出来ない場合もありますので、購入前に確認する必要があります。

したがって、特に木造については、構造に詳しい業者を選ぶ必要があります。また、マンションについては、現地調査もしないで、プランを提出する業者は要注意です。

中古住宅の不安要素を払拭

住宅を購入されるお客様が、既存住宅を選択されなかった理由の大きな傾向

  • 既存住宅の耐久性や耐震性、品質に対する不安、それらに関する情報が不十分
  • 間取りやデザインの古さ、水まわりの汚れや生活感に代表される「他人の住んだ家は避けたい」という生理的な抵抗感。また、それらを払拭したくてもリフォーム・メンテナンス費用が分からない

私たちが取り組むべき課題

これらの調査の結果を踏まえて、購入を検討されるお客様が既存住宅を敬遠した要因を解消・払拭することにより、既存住宅が新築住宅と同等の選択肢となり得るために私たちが取り組むべき方策は以下の3点と考えました。

  • 建物性能に関する不安の払拭
  • 売主様から買主様への的確な情報の提供および引き継ぎ
  • 建物内外装、見た目からくる敬遠要素の払拭、解消

これら課題の改善に向け、私たち業界が積極的に取り組んでいく場合でも、媒介業者はあくまでも売買契約の締結およびその履行が円滑に行われるための「舵取り役」であり「補助者」に過ぎません。すなわち、既存住宅の売買において取引の透明度を高めるためには、取引の目的物たる土地・建物の状態を最も熟知する売主様が、それらを自分が認識する範囲で購入予定のお客様へ開示し、かつ、耐震性をはじめとする建物の基本性能についても外部専門家の診断評価を得て明らかにすることが重要であると考えます。

また、これら売主様が本来果たすべき役割や、それらが履行された際の契約関係者(売主様・買主様、媒介業者も含め)間の権利関係を平易かつ明瞭に整理したうえで、広くご理解をいただいてゆくための仕組みづくりが必要です。

安心ホーム計画鰍ナは、ワンストップでお客様に提供し、対応していきます。

将来の建替えについても検討も

中古住宅の耐震改修や劣化改修工事を行うことで、長期に渡って利用可能な住宅になります。しかし、誰しも将来的には、自宅で喫茶店や平屋建てでのんびりなど夢のある新築に住みたいと思っています。

そこで購入する土地にどの程度の住宅を建てられるか、建替えの際に既存の家より小さくなることも当然あります。

安心ホーム計画鰍ナは、現在の条例や建築基準法での範囲でお答えいたします。

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